ارزش و دارایی نمایه شده پس از رکود املاک و مستغلات به بخش های خوب و بد نگاه می کند

ارزش و دارایی شاخص شده (VIP) با تکمیل انتقال خود به یک تراست دارایی خالص، درست زمانی که املاک و مستغلات سقوط کرد، در نیمه اول با ضرر مواجه شد.

تراست 100 میلیون پوندی دو سال پس از آنکه متیو اوکشات، بنیانگذار شرکت پیشنهاد کرد که سیاست طولانی مدت سرمایه گذاری دوگانه خود در سهام و املاک بریتانیا را کنار بگذارد تا بر اجاره های بلندمدت املاک و مستغلات بریتانیا با بررسی اجاره های وابسته به شاخص تمرکز کند، به پایان رسید. تورم.

اوکشات و لوئیز کلیری، مدیر مشترکش در OLIM، مجبور شده اند از طریق این تغییر در زمان سختی برای بازار دارایی تجاری، که تحت تأثیر هزینه های بدهی بالاتر به دلیل افزایش نرخ های بهره، و افزایش بازده طلایی قرار گرفته است، از طریق این تغییر اعتماد کنند. فشار نزولی بر ارزش گذاری املاک و مستغلات وارد کند.

آنها در نتایج شش ماهه اخیر منتهی به 30 سپتامبر خاطرنشان کردند که در حالی که شاخص املاک سه ماهه ام اس سی آی انگلستان در نیمه اول سال افزایش یافته است، اما در نیمه دوم به دلیل افزایش بازده اوراق قرضه و رشد آهسته تر اجاره، ارزش گذاری دارایی ها افزایش یافته است. و ارزش سرمایه کاهش یافته است.

عقب نشینی در بازار املاک باعث شد ارزش خالص دارایی تراست (NAV) 6. 3 درصد از 314. 3p به 294. 4p در هر سهم کاهش یابد. با احتساب سود سهام، بازده کل 2% 2% کاهش 1. 3% شاخص را شکست.

در حالی که درآمد اجاره 29 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته جهش کرد و به 4. 1 میلیون پوند رسید، اعتماد به ضرر 7. 2 میلیون پوندی قبل از مالیات از سود 10. 4 میلیون پوندی در سال گذشته تغییر کرد.

کلیری و اوکشات گفتند که همه بخش ها در شش ماه گذشته تحت تأثیر قرار گرفته اند، به طوری که «دفاتر بیشتر کاهش یافته اند، خرده فروشی ها دستاوردهای اخیر خود را پس می دهند، و بخش صنعتی در کوتاه مدت بدترین رنج را متحمل می شود، زیرا بیش از حد گرم شده است».

آنها گفتند که حجم معاملات ملک از تابستان به طور قابل توجهی کاهش یافته است، به ویژه در صنایع و انبارهای خرده فروشی.

«بسیاری از فروش ها تنها پس از «چیپ» شدن قیمت های توافق شده توسط خریداران انجام می شوند و بسیاری از ملک های دیگر باید از بازار خارج شوند. خریداران در حال حاضر بسیار اندک هستند و منتظرند ببینند بازدهی تا چه حد کاهش می یابد، آنها گفتند، و افزودند که وجوه دارایی با پایان باز نیز به فروشندگان اجباری تبدیل شده اند که برداشت ها را برآورده کنند، و این امر آن را به بازار خریدار تبدیل کرده است.

مدیران صندوق هشدار دادند که دفاتر در «افت طولانی مدت» هستند، در حالی که انبارهای خرده فروشی ستاره دار «لحظه خود را در آفتاب سپری کرد... اما این به پایان رسید» و ممکن است شاهد کاهش بیشتر ارزش سرمایه در انبارها و صنایع باشد.

خرده فروشی انعطاف پذیر؟

با این حال، ممکن است برخی از برندگان املاک شگفت انگیز در بخش خرده فروشی وجود داشته باشد، زیرا خیابان های مرتفع و مراکز خرید پایین تر هستند. آنها گفتند: «با مصرف کنندگانی که اینقدر فشرده شده اند، ارزش ها همچنان پایین می آیند، اما ممکن است نسبت به سرمایه گذاری های کم بازده در سایر بخش ها انعطاف پذیرتر باشند».

اجاره های خرده فروشی تغییر یافته اکنون مقرون به صرفه تر هستند و اکثر خرده فروشان از اجاره های کوتاه و انعطاف پذیر بهره مند می شوند. اشغالگران باهوش خیابان های مرتفع که در سال های اخیر بیش از حد گسترش نیافته اند، از اجاره های پایین تر و نرخ های خالی بالاتر برای ایجاد موقعیت های مطلوب خیابان های بلند در مناطق مرفه تر استفاده کرده اند.

آنها افزودند که تجدید ارزیابی نرخ های کسب وکار که به طور ناعادلانه به مراکز خرید داخل شهر و خیابان های بزرگ ضربه می زند، می تواند «راه نجاتی» برای بخش خرده فروشی باشد.

آنها معتقد بودند که سرمایه گذاری های جایگزین، مانند امکانات تفریحی، هتل ها و خانه های مراقبت، با اجاره های مرتبط با شاخص که ارائه می کنند، احتمالاً «بازمانده ها» هستند. اینها به لطف درآمدهای مرتبط با شاخص آنها برای سرمایه گذاران نهادی اهمیت فزاینده ای پیدا کرده اند - کلیری و اوکشات گفتند که آنها باید به عملکرد بهتر از بخش های دارایی سنتی تر ادامه دهند.

این شامل میخانه ها نیز می شود، تا زمانی که «میخانه های تحت هدایت غذا با فضای بیرون، در حومه شهر، شهرهای کوچکتر و مکان های روستایی» هستند که پس از همه گیری به خوبی تجارت می کنند.

آنها گفتند: «آنها در درازمدت برنده خواهند بود، اما کمبودهای جدی، به ویژه کارکنان آشپزخانه، و افزایش قیمت انرژی، تمام مشاغل مهمان نوازی را در سال آینده تحت تأثیر قرار خواهد داد.»

در همین حال، اپراتورهای رستوران و میخانه های چابک از مشکلات خرده فروشان برای افتتاح سایت های جدید با اجاره های کم و مقرون به صرفه استفاده می کنند.»

آن ها افزودند که اشغال هتل ها از زمان همه گیری به خوبی بهبود یافته است، و آن هایی که در شهرهای کوچک تر و مناطق روستایی مرفه هستند که به «کارگران، کارگران و کسب وکارها خدمات بسیار خوبی دارند» و نسبت به هتل های مرکز شهر و فرودگاه، مطمئن تر هستند. باشگاه های سلامت و تناسب اندام حومه شهر نیز از تغییر به کار از خانه بهره مند شده اند.

جایی که بازده خیلی کم است

وقتی نوبت به سرمایه گذاری املاک جایگزین در مسکن دانشجویی می رسد، تعداد مستاجران در حال افزایش است و «سرمایه گذاری در اجاره های طولانی مدت در دانشگاه های معتبر تقاضای زیادی داشته است»، اما این زوج گفتند که بازده مسکن دانشجویی در حال حاضر «در مقایسه با ایمن بسیار پایین است». سرمایه گذاری های شاخص شده در کل بازار املاک تجاری.

خانه های مراقبت نیز "به چالش کشیده شده" و "ارزش ها تحت فشار رو به پایین" قرار دارند زیرا نرخ خالی تختخواب به دلیل افزایش مرگ و میر ، کمبود کارکنان و پذیرش کندتر به سرعت در حال افزایش است.

سرمایه گذاران املاک "درس واضح" را از بحران Covid-19 آموختند تا "در سمت راست تغییر ساختاری بمانند". اوكشوت و كلیك گفتند كه در صورتی كه آنها از دفاتر خودداری كنند و بر روی خواصی كه به مستاجران قوی در اجاره مقرون به صرفه بر روی اجاره های مقرون به صرفه در طولانی مدت ، ترجیحاً مرتبط با شاخص ، اجاره می كنند ، می توان به آن دست یافت.

آنها گفتند: "املاک و مستغلات مرتبط با شاخص ، هنوز هم ارزش سرمایه گذاری بلند مدت بهتری را در معرض خطر کمتری نسبت به گیلت های معمولی یا با شاخص در انگلستان ارائه می دهد ، که فقط به سرمایه گذاران بلند مدت بازده واقعی منفی یا ناچیز و یک سوار دردناک را ارائه می دهند.< Pan> خانه های مراقبت نیز "به چالش کشیده شده" و "ارزش ها تحت فشار رو به پایین هستند" زیرا نرخ خالی بستر به دلیل افزایش مرگ و میر ، کمبود کارکنان و پذیرش کندتر به سرعت در حال افزایش است.